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        多蓋了三億人的房子,未來房價調整到剛需人群購買力

        朱云來 原創 | 2021-10-23 07:11 | 收藏 | 投票 編輯推薦

         “中國的城市化率已經比較夸張,多蓋了三億人住的房子。”

         

        朱云來出席某論壇時,談到實體經濟與虛擬經濟、貨幣、房地產等諸多問題,直言不諱。

         

        “房子為什么會這么貴呢?因為房地產脫實向虛。”朱云來斷言,未來房價一定會下跌,且會跌到剛需能買得起為止。

         

        “中國需要審慎考慮經濟發展方式的轉變,雖然我們一直在談轉變方式,但過去這些年,除了錢越印越多,發展方式依然沒變。”

         

        朱云來認為,這些表象問題背后更深層次問題是經濟增長速度和增長方式調整的問題。“如果我們增長速度很高,但是增長質量不高,甚至是可能有很多的引起長期的過剩和虧損,那我們寧愿首先關注的是增長質量。”

         

        以下為朱云來發言實錄:

         

        朱云來:金融的話題,大家總是爭論來爭論去。其實我覺得這恐怕更多應該還是來談經濟整體發展的方向。所謂脫實向虛,其實脫虛返實也好,經濟問題本質不是虛實的問題,本質問題是貨幣擴張過大,不斷擴大投資范圍,擴大貨幣供應,是由這些東西引起的。

         

        從投資賺錢的角度來講,投資人是不會管虛和實的,只要賺錢,他一定投,如果不賺錢,你再說實體經濟,他也沒法投。所以我覺得本質問題,是經濟發展本身是否良性,是否貨幣供應總體過大,跟現有的經濟和在現有經濟中能夠找到的發展機會。

         

        投資總是高的,大量投資,投資多了,長遠來看,對經濟不一定是好事。但是因為投資有債務支撐所造成的,債務太多了,早晚恐怕有問題。

         

        主持人:大概三四年前你就提出了,中國債務比例發展非?,剛才你的主要發言又基本上集中在貨幣方面的擴張,也提到了脫虛向實的問題,不管虛擬經濟還是實體經濟,投資就是要賺錢。

         

        近年來,金融監管越來越嚴,由于監管方面的要求,其實很多投資即使賺錢也不敢做了。既刺激投資金融機構的積極性,同時又讓他們能夠遵守各方面的監管、規定,同時又能夠服務經濟實體,這本身是非常非常矛盾的。尤其在中國,這個投資還是導向于宏觀的政策。如果完全靠投資賺錢,長期來說,最后可能導致自己的夭折,我說的對不對?你來評論一下。

         

        朱云來:我想講講我的幾點基本理解:

         

        首先,你要深刻理解什么是市場經濟,如果參與的市場主體根據每個主體經濟利益的計算,決定這個東西做還是不做,本身已經自然形成了經濟。你現在說每一個參與的主體,會根據他自己的計算,遵守規則,就是跟規則應該是沒有直接的關系,原來已經形成一套規則。遵守規則,才使公眾利益最大化。

         

        因此你必須讓他遵守這個規則。這跟規則沒有關系,在實際生活當中,可能更希望快點發展經濟,因此很容易形成一些項目去投,通過這些項目擴張貸款,擴張貸款之后實際不賺錢,很多人不了解。

         

        在貸款過程中,你創造了貨幣,這個貨幣即便是你為了項目做的這個錢,你只要不收回這個貸款,通過經濟交易過程,投資一方把錢交給了提供的一方,提供的一方可能是提供一部分或者是中間的作用,又轉給下一個人,所以錢一直在里面轉,越來越多,這個錢總是要逐利,總是要找機會。

         

        從宏觀經濟發展,從大的角度來看,我們的貸款規模是不是夠,是太大了,還是太小了?在早期發展階段,世界經濟進行調整,給中國很好的機會,F在世界,已經又變了好多,情況變了,你怎么做?

         

        住房建設在剛開始起到很好的作用,現在又是此一時彼一時,F在的建房總量比十年前增加了兩三倍,這個數量大到一定程度的時候,它就是問題了。你現在再去做這種大量的地產投資,可能就有問題了。

         

        所以,我們需要審慎考慮一下經濟的發展方式。我們一直在講發展要轉變方式,但事實上,我們過去看到的過去這些年發展的方式,其實基本沒變,除了這個錢印的幅度越來越大,其它的方式沒有改變?赡苓@樣的經濟狀況下,需要一個審慎的重新的審查和考慮,來調整經濟的發展方式。

         

        主持人:我總結一下,第一金融一定要服務于實體經濟,而且錢,就是投資收益一定要是真正的實體賺來的收益,而不是用自己的錢賺一些高利貸就好。

         

        朱云來:市場經濟、市場機制會決定這個錢往哪去,不是主體決定往哪兒去,比如合法的規定,你還能做違法的嗎?既然是非法的,原來有什么法該怎么管怎么管,這沒有關系。

         

        在原有條件沒有變的情況下,為什么覺得現在錢更多脫實向虛了?其實是因為錢更多了,過去也沒有這個錢,也不會往那里去,不賺錢不會去的。現在反過來說,有些投資者拿了錢,不準人家投金融,投實體,回報才2%、5%,金融有15%、20%的回報,怎么能這樣呢?

         

        你是贊成市場經濟,還是不贊成呢?如果必須都安排錢投到哪里去,不就變成計劃經濟了嗎?那就不用討論了。

         

        提問:朱總對國際形勢比較了解,在現在可以看到的大的國家,在金融的監管,金融和實體經濟相互支持協調,相對比較好的,運行相對比較健康的國家或者大的經濟體,應該是哪幾個,有哪幾個,或者哪幾個經濟體運行的特點,監管的現狀值得我們好好研究學習和借鑒?謝謝。

         

        朱云來:總體來說,西方像美國、歐洲這些國家的經濟,發展得比較早,所以相對比較系統,但不是說沒有問題,我們可以有借鑒,但是中國真正的問題和這些國家的問題不太一樣,恐怕我們必須走自己的路,我們需要有一個更為清晰的思維。

         

        就是你到底面臨什么樣的問題,怎么樣去解決它?在一個制度體系,可能需要一些頂層設計。之前的一些做法,就是各個部門,各自為戰。這么多的金融領域,相互之間是有相當的密切的聯系,一行三會又是分別去制定規則,甚至也是分別去執行。遇到問題,可能就很難協調。

         

        但是這些問題,恐怕我們需要把它系統來看。你的基本規則是說什么樣,什么該管,什么不該管,該管的也要講究管法。要通過這些研究,形成一定的共識,把它明確化。

         

        我們要習慣于把這些規則,不要頭痛醫頭,腳痛醫腳。就看我們房屋調整政策,這些年改了多少回了。有用嗎?每一次改完之后,又現其他問題。農產品也是一樣,今天肉價漲了,就來個新政策,刺激肉生產,明天又跌得一塌糊涂,沒法做了,等開始做了,又開始漲了。這都是經濟的規律。

         

        我們要學習什么是市場經濟的基本規律,要根據市場規律來正確做,甚至有的時候我們覺得,這是中國的一種文化習慣,資本逐利,雖然大家現在多少能接受,但是實際感覺上還是有點鄙視。

         

        后來我在想,逐利不是說不好,是必須的,國有企業不逐利,不掙錢,那就是對的嗎?它要逐利,因為這是全民所有財產,全民才能得到利益,這是最大的利益,它必須逐利,必須盈利。所以其實盈利是沒有錯的,市場主體根據盈利的規則,就會做它經濟的判斷和選擇。

         

        不是突然一下,認為這個領域,這個實業好,它就要應該賺錢,為什么你認為好的這個實業,利潤這么低?因為它實際是過剩的,你要聽從市場的道理,肯定是因為過剩了,才會不賺錢。

         

        所以,中國的發展,還是要真正把這些基本問題分析清楚,討論清楚。這可能很難,但至少要抓到這個問題的本質,放在系統里面,所以我說需要一個系統設計各種市場制度。

         

        提問:“您覺得房地產行業,屬于實體經濟嗎?”

         

        朱云來:房地產是一個非常有意思的東西,你問房地產是實體經濟還是虛擬經濟,還有什么東西,能夠比蓋房子添磚加瓦更實的實體經濟?但是房子都是拿錢堆出來的,一切都是跟錢相關的,你說它是虛的,是不是也跟這個相關,就是所謂的金融,哪個房地產商不要金融來支持?

         

        但是我覺得這個問題不在于實和虛,而在于房子到底蓋了多少,蓋了有什么用,到底能不能買得起這個房子?其實根據國家統計局的年鑒,按人均30平米這樣的標準來計算,現在深圳住房總體面積已經夠支撐10億人。實際上我們的城市化率已經是比較夸張了,其實這里面還有很多鄉鎮里的,也都算進去了,也只有7億人,你多了3億。

         

        個人簡介
        1998年加入中金公司,參與了中國石油首次公開發行的前期工作,主持領導了中國電信移動電話業務收購及增發,中國石化、中國鋁業、中國電信、中國網 通、中國人壽、中國人保、國航、中國神華和中國建設銀行首次公開發行等項目,…
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